Товарищество собственников недвижимости: внесение поправок в ГК РФ, от 05.05.2014 N 99-ФЗ

в разделе рассматриваются любые юридические/организационные вопросы и ответы.
Ответить
Roman
Старожила
Сообщения: 285
Зарегистрирован: 07 июл 2016, 10:46
Контактная информация:

Товарищество собственников недвижимости: внесение поправок в ГК РФ, от 05.05.2014 N 99-ФЗ

Сообщение Roman » 03 окт 2016, 15:43

Законодательство

Федеральный закон от 05.05.2014 N 99-ФЗ
"О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"

"§ 6. Некоммерческие корпоративные организации – 01 сентября 2014 года

1. Общие положения о некоммерческих корпоративных организациях

Статья 123.1. Основные положения о некоммерческих корпоративных организациях

1. Некоммерческими корпоративными организациями признаются юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (пункт 1 статьи 50 и статья 65.1), учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с пунктом 1 статьи 65.3 настоящего Кодекса.

2. Некоммерческие корпоративные организации создаются в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, общественных организаций, ассоциаций (союзов), товариществ собственников недвижимости, казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, а также общин коренных малочисленных народов Российской Федерации (пункт 3 статьи 50).

3. Некоммерческие корпоративные организации создаются по решению учредителей, принятому на их общем (учредительном) собрании, конференции, съезде и т.п. Указанные органы утверждают устав соответствующей некоммерческой корпоративной организации и образуют ее органы.

4. Некоммерческая корпоративная организация является собственником своего имущества.

5. Уставом некоммерческой корпоративной организации может быть предусмотрено, что решения о создании корпорацией других юридических лиц, а также решения об участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об открытии представительств корпорации принимаются коллегиальным органом корпорации.

5. Товарищества собственников недвижимости

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Статья 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости

1. Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

2. Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

2. Втовариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

Статья 3

7. Учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) действуют в части, не противоречащей указанным нормам.

Полный текст Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ
"О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"

Вопросов больше чем ответов!

Миронов И.Б.,руководитель Аппарата комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству отвечает на вопросы журнала "Председатель ТСЖ"

2октября 2014г редакцией журнала «Председатель ТСЖ» были направлены вопросы Председателю Комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П.В.Крашенинникову. 31 октября в 17:08 по эл. почте получили письмо: «По Вашему письму, зарегистрированному в Комитете за номером 613959-6 от 03.10.2014 г., можем предложить следующее. Ответы на отдельные вопросы, интересующие читателей журнала “Председатель ТСЖ”, может дать руководитель аппарата Комитета Миронов Илья Борисович.» В телефонном разговоре нас предупредили, что официально на бланке Комитета ответы Миронова прислать не могут. Ниже присланные ответы.

Полагаем, что 5 ноября нам удастся встретиться с Мироновым для уточнения полученных ответов, т.к в телефонном разговоре помощник Крашенинникова сказала, что пропуск закажут, но т.к рабочий день заканчивается, перенесем встречу на рабочие дни.

Вопрос № 1

Согласно п.9 ч.1 ст.4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу создания и деятельности ЖК и ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов. Согласно ч.8 той же статьи в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов МСУ, положениям ЖК РФ - применяются положения ЖК РФ.

Какой из Кодексов ГК РФ или ЖК РФ имеет приоритет в отношении наименования юридического лица «Товарищество собственников недвижимости»?

ОТВЕТ:
Организационно-правовая форма юридических лиц определяется ГК РФ, и в этой части приоритет всегда оставался и остается за ГК РФ. Согласно переходным положениям Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон от 05.05.2014 N 99-ФЗ) впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) (п.4 ст. 3 Закона). ГК РФ с 1 сентября 2014 года закрепляет исчерпывающий перечень организационно-правовых форм юридических лиц.

Вопрос № 2

Налоговые органы отказываются регистрировать изменения в Уставы ТСЖ без подачи одновременного заявления об изменении правовой формы ТСЖ на ТСН. При этом противоречия в ЖК РФ и ГК РФ не позволяют разработать Устав для объединения собственников недвижимости в многоквартирных домах.Какой выход Вы видите из этой ситуации? Можно ли отложить исполнение закона о внесении в Уставы ТСЖ изменений о Товариществе собственников недвижимости до снятия возникших противоречий между ГК РФ и ЖК РФ по этому вопросу, а так же до момента внесения ТСН в «Общероссийский классификатор организационно-правовых форм»?

ОТВЕТ:

Согласно переходным положениям Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" установлены специальные правила, позволяющие сделать менее обременительным для правоприменителя процесс приведения организационно-правовых форм юридических лиц в соответствие с новыми правилами ГК РФ.

Со дня вступления в силу Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ (ст. 3) к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам соответственно применяются нормы главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона):

3) к потребительским обществам, жилищным, жилищно-строительным и гаражным кооперативам, садоводческим, огородническим и дачным потребительским кооперативам, обществам взаимного страхования, кредитным кооперативам, фондам проката, сельскохозяйственным потребительским кооперативам - о потребительских кооперативах (статьи 123.2 и 123.3);

6) к товариществам собственников жилья, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам - о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12 - 123.14).

Таким образом, к таким юридическим лицам автоматически должны быть применены правила о соответствующих организационно-правовых формах юридических лиц.

Приводить учредительные документы в соответствие с новыми правилами ГК РФ необходимо будет только в случае необходимости внесения каких-либо иных изменений в учредительные документы юридических лиц.

Учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) действуют в части, не противоречащей указанным нормам.

При регистрации изменений учредительных документов юридических лиц в связи с приведением этих документов в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона) государственная пошлина не взимается.

В случае, если есть необходимость внесения в учредительные документы иных изменений (не связанных с действием новых норм ГК РФ О юридических лицах), налоговые органы должны отказать в регистрации таких изменений без приведения уставов в соответствие с новыми правилами ГК РФ.

Вопрос №3

В соответствии с п.2 ст.123.13 ГК РФ «Общее имущество в многоквартирном доме… принадлежит членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом».
А в соответствии со ст. 36 ЖК РФ «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме…»

Означают ли поправки в ГК РФ что с целью сохранения своего, гарантированного ст.36 ЖК РФ права на общее имущество в МКД все собственники «автоматически» должны стать членами ТСН? (Пункт 2 ст. 30 Конституции РФ гласит: «Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем». На этом основании при «экстренной» перерегистрации ТСЖ в ТСН будут разрушены многие ныне существующие ТСЖ в МКД).
Или есть иной способ сохранения права распоряжения общим имуществом МКД для собственника, не пожелавшего вступить в члены ТСН ?

ОТВЕТ:

Согласно новым правилам ГК РФ, внесенным Законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ, ст. 123.12-123.14 ГК РФ регламентируют статус именно такого юридического лица как товарищества собственников недвижимости. При этом это не единственная форма управления многоквартирным домом (к потребительским обществам, жилищным, жилищно-строительным и гаражным кооперативам, садоводческим, огородническим и дачным потребительским кооперативам, обществам взаимного страхования, кредитным кооперативам, фондам проката, сельскохозяйственным потребительским кооперативам - о потребительских кооперативах (статьи 123.2 и 123.3) ст. 3 указанного закона). Ст. 36 ЖК РФ устанавливает правила в отношении особого объекта гражданских прав – многоквартирного дома, поэтому противоречий между названными нормами нет. Противоречий положениям Конституции РФ названные нормы не содержат. Авторы вопроса скорее всего запутались, поскольку нормы регулируют разные ситуации: статус юридического лица (субъекта гражданских отношений) и особенности статуса такого объекта гражданских прав как многоквартирный дом.

Вопрос № 4

Согласно требованиям ЖК РФ, собрание собственников правомочно, если в нем приняло участие не менее 50% собственников. Согласно ЖК РФ ТСЖ создавалось не менее чем 50% собственников в МКД. Поправки в ГК РФ вообще не регулируют количественный состав участников (учредителей) ТСН при его создании в МКД.Означает ли это, что собственники, обладающие менее, чем 50% голосов могут создать свое ТСН (например в одном поъезде), и принимать на его общем собрании решения, в том числе касающиеся общего имущества МКД, платежей и т.п.,?


ОТВЕТ:

Согласно новым правилам ГК РФ, внесенным Законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ, самостоятельной организационно-правовой формой является товарищество собственников недвижимости, которое может создаваться в различных сферах и областях. Таким образом, ГК РФ устанавливает правила в отношении создания такого юридического лица, порядка принятия им решения, участия в гражданском обороте. Особенности, связанные с осуществлением деятельности в определенной сфере могут быть предусмотрены специальным законодательством. В части минимального количества участников юридических лиц (если оно не установлено ГК РФ) должны действовать нормы специального законодательства.

Кроме того, в ГК РФ появилась новая глава 9.1, регулирующая порядок проведения собраний гражданско-правового сообщества. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Таким образом, противоречий между ГК и ЖК нет.


Вопрос № 5

Органы жилищного надзора в силу ст.20 ЖК РФ следили за соответствием Уставов ТСЖ требованиям ЖК РФ. Поправки в ГК РФ ввели новое понятие – Товарищество собственников недвижимости. К таким товариществам Закон теперь относит ТСЖ и СНТ. Но эти два разных объединения имеют и разные правовые основы. Даже права и обязанности их членов сильно отличаются.

Так, например, по ст.19 ФЗ-66 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" член СНТ «обязан участвовать в мероприятиях, проводимых таким объединением, участвовать в общих собраниях членов такого объединения». А ЖК РФ эти вопросы не вменены в обязанность членов ТСЖ. Для членов ТСЖ – это право, а не обязанность.

Далее. Членом ТСЖ может стать собственник помещения в МКД, а для членства в СНТ быть собственником не обязательно. Многие члены СНТ до сих пор оформляют выделенные им земельные участки в собственность.

В дальнейшем Жилищные инспекции будут проверять Уставы ТСН. Примерного Устава ТСН пока нет и не предполагается его утверждение в ближайшее время.

Какие пункты из какого закона в обязательном порядке должны быть внесены в Устав ТСН, созданного в МКД, чтобы у органа жилищного надзора не оставалось оснований утверждать, что Устав ТСН не соответствует требованию закона?

ОТВЕТ:

Согласно новым правилам ГК РФ, внесенным Законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ, организационно-правовой формой является товарищество собственников недвижимости, которое может создаваться в различных сферах и областях. Таким образом, ГК РФ устанавливает правила в отношении порядка создания такого юридического лица, порядка принятия им решения, участия в гражданском обороте. Особенности, связанные с осуществлением деятельности в определенной сфере могут быть предусмотрены специальным законодательством. Следовательно, для организаций, созданных в сфере «садоводческой», в уставах должны быть учтены соответствующие нормы ГК и ФЗ-66 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", для организаций, созданных в целях управления многоквартирным домом - соответствующие нормы ГК и ЖК.

Вопрос № 6

Кто должен подавать заявление о регистрации ТСН: все учредители или…?
Ответ
Или..?

Вопрос №7

В отличие от коммерческих корпоративных организаций, где состав учредителей стабилен, ФИО и число учредителей в ТСН создаваемых в жилых домах будет постоянно меняться. Потребуют ли такие изменения внесения изменений в ЕГРЮЛ?

ОТВЕТ:
Все обстоит с точностью до наоборот. Например, в АО только в один день совершаются тысячи сделок купли-продажи. В МКД состав собственников по сравнению с АО чрезвычайно стабилен. Фиксация собственников осуществляется в ЕГРП при совершении сделок (купли-продажи, мены, дарения, наследования, ренты…)

Вопрос № 8

Какая судьба ждёт ЖСК, которые управляют МКД, в которых уже нет членов-пайщиков (кооператоров), а есть собственники и наниматели жилья?

ОТВЕТ:
Они уже давно должны были прекратить существование (ликвидированы), поскольку достигли целей своего создания и отсутствуют паевые отношения.

Источник: http://pr-tsj.ru

И от коллеги из Нижнего Новгорода Добруник М.В. – независимый эксперт, г. Н.Новгород комментарии:

Обозначенные поправки вступают в силу с 1 сентября 2014 года. Однако перерегистрировать или менять название компаний к этому сроку не нужно. Организации смогут привести свои уставные документы в соответствие с ГК РФ при любом ближайшем их изменении. Причем, при регистрации изменений учредительных документов в связи с приведением этих документов в соответствие госпошлина взиматься не будет. Это предусмотрено статьей 3 Закона № 99-ФЗ.

Учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц.

Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) действуют в части, не противоречащей указанным нормам

Ответить